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其次，解决了利益机制上的问题。
普通合伙人，也许不投钱，或投少部分钱，他们依靠自身的专业、资源，一是金融专业能力，二是房地产项目的专业能力。
那么，如何解决这些专业团队对基金负责的问题，因为承担无限责任，所有身家与此相关，成为“不是老板的老板”
。
而投资人承担有限责任。
在股权分配上，开始的股份构成、奖励的股份，管理没有达到管理人的要求，惩罚机制。
这样的利益安排机制，跟一般的股份制公司相比，能够更好的一体化，捆绑在一起。
如何解决投资者退出的问题？
第一种退出渠道为债权式。
开发商最缺钱的阶段是在拿地、拆迁、开发之后，到预售、申请银行按揭贷款之前，在这个阶段，基金可以做过桥贷款。
而且这一阶段，开发商可以承担的资金成本往往会比较高，因为即便是银行做投行的业务，贷款利率也可以达到25%。
当然需要采取一定的法律形式保障这部分债权，如他项资产担保；以及设定一个债转股的门槛，而且门槛一般较高。
第二种变现方式为股权型的。
其一，短期作模式，就是商业地产开发成功后销售还款；其二，持有型的商业地产，通过基金的支持，项目培育成功之后，在开发阶段可以操作的是将项目卖给投资机构或海外投资者，实现变现；其三，项目如果建成，且运营很好，则基金可以寻求并购，卖给投资者，或寻求资产打包，与国外基金投行合作，在香港、新加坡等地上市变现。
《首只商业地产基金艰难垦荒向专业投资者转身》
2009年01月12日《廿一世纪经济报道》陈昆才
楼市的冬天来了，朱凌波的春天却似乎到了。
5年前，朱凌波和北美投行家策划成立中国第一只房地产基金，他在和华远、万通等房地产巨头接触时碰了一鼻子灰一?地产商们对房地产基金毫无兴趣，那时房子不愁卖，银行有大把的钱给他们花。
5年后，局面倒了过来。
楼市低沉，开发商们在资金链危机中挣扎，银行家们捧着上万亿的钱不知该往哪放。
朱凌波位于北京海淀“硅谷亮城”
的办公室开始热闹起来。
“接近年底，很多商业地产项目来找我们做融资，其中开发阶段缺钱的约占80%。
“1月9日，朱凌波对记者说，这些天不断接到很多开发商的“求助”
电话。
9日这天下午，还接到一家金融机构的电话，希望给推介优质项目。
朱现在的身份是全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（下称“专委会”
）的主任兼秘书长，正在和中信证券一起筹建中国第一只商业地产基金。
这项工作已持续了半年。
为了在解救房地产和防范银行风险之间寻找平衡，国务院办公厅12月份出台的“金融30条”
中提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点。
朱凌波感觉他大展身手的机会来了。
但事情不那么简单。
自去年4月以来，朱凌波奔走全国各地，面对投资者做了大量“路演”
，以解决商业地产基金的资金来源问题，结果他发现，他的听众们的投资理念与商业地产基金运作模式存在很大差异，磨合不是件容易的事。
“要见不同的机构、不同的人，要经过一个启蒙和理念沟通的过程”
，在这个过程中，朱凌波发现自己越发像一个艰难的布道者。
不顺利的温州初恋
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