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公募REITs（不动产投资信托基金）发展迎来新突破。
11月26日，证监会官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”
）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”
）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”
）已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。
这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批正式获批的3只消费类基础设施公募REITs。
业内人士指出，消费基础设施REITs的推出，对行业而言是重大利好。
粗略估计，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上，无论是对于REITs市场还是消费基础设施行业，都会产生实质性的推动作用。
此外，对企业来说，也是促进其高质量发展的重要工具。
3只获批基金底层资产出租率均超90%
证监会官网信息显示，华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。
其中，华润商业REIT基金合同期限为28年，准予基金的募集份额总额为10亿份；中金印力消费REIT基金合同期限为25年，准予基金的募集份额总额为10亿份；华夏金茂购物中心REIT基金合同期限为30年，准予基金的募集份额总额为4亿份。
一个月前的10月26日，证监会公开信息显示，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实物美消费REIT”
）、华润商业REIT、中金印力消费REIT4只产品申报。
这意味着，从目前情况来看，仅有嘉实物美消费REIT尚在审批过程中。
值得一提的是，为了获得资本市场的青睐，三家企业均拿出了优质的底层资产组合。
易居企业集团CEO丁祖昱分析称，这3只基金的底层资产有三个方面特征：一是核心城市的优质地段；二是运营效率高、出租率在90%以上；三是盈利状况良好。
具体来看，华润相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置较为优越，2023年中期的出租率为98.49%；万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。
公募REITs扩容，房企积极申报
回顾近年来的发展不难看出，我国公募REITs发展趋近成熟。
2020年4月，我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，并经历了三次重大改动。
推行之初，其适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目；2021年6月，保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点，并扩容至发电和旅游设施等；2023年3月，公募REITs再次扩容，发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
“意料之外”
是指这三个项目分别位于青岛、杭州、长沙，而不是原来业内预测的北上广深等一线城市。
不过，在他看来，仔细分析也符合商业逻辑，“北上广深的商业楼宇的租售比低，REITs上市的性价比也低。
而长沙是我国房价控制得较好的省会城市；杭州商业氛围浓厚，现金流回报高；青岛项目则区位优势明显，耀眼的商业业绩有历史沉淀”
。
在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，此前我国购物中心的融资渠道比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，这些融资渠道不能解决企业投资与退出的问题。
此外，近年来，不少房企相继遇到偿还债务的风险和危机，商业地产作为房地产整个产业链中的组成部分，同样也面临较大的压力和考验，在此背景下，消费基础设施REITs的推出，于行业而言，无疑是“雪中送炭”
。
非常欣慰的是，经过我们多年的呼吁和努力，中国商业地产基金终于获政府批准破土成功，也使我们多年的努力。
多年的愿望修成正果！
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